FABRIZIO GIULIMONDI: "LA MESSA IN SICUREZZA DEL PATRIMONIO EDILIZIO ESISTENTE E IL RUOLO DEL ‘MANAGER IMMOBILIARE’"

·       Sul mercato residenziale italiano si sta affermando una         nuova figura professionale: il manager immobiliare, evoluzione del tradizionale amministratore di condominio.

·       Il “manager immobiliare - amministratore di condominio” deve essere dotato di alta professionalità, derivante da una continua formazione e aggiornamento sulle norme e sulle misure fiscali. Sta mutando il ruolo dell'amministratore: oggi è diventato un manager che deve svolgere un'attività complessa, fatta di maggiori formalità e nuove priorità. Negli ultimi anni abbiamo rimesso al centro dell'attenzione il professionista nella gestione della realtà condominiale per salvaguardare i diritti dei vari condomini. Questo soggetto deve avere competenze tecniche specifiche su aspetti scientifici, tecnologici, strutturali e normativi. Altro aspetto essenziale è quello della sicurezza, i cui parametri sono conosciuti dall'amministratore di condominio che può agire per prevenire situazioni di pericolo: sussiste una reale necessità di valorizzare il suo ruolo sia per l’importanza dei compiti che svolge, sia per il suo ruolo sociale.

·       L'amministratore può, certamente, assumere un ruolo che va ben oltre la mera esecuzione delle delibere e l'ordinaria gestione dei servizi: può essere colui attraverso il quale è possibile attuare la c.d. gestione evoluta del condominio e questo non solo in relazione alla possibilità che vede anche le società di capitali poter amministrare condomini.

·       In molti casi occorre passare da gestioni condominiali artigianali ad evolute, manageriali, occorre, in un contesto in profonda trasformazione, una figura gestionale moderna ed aggiornata, in grado di rispondere, con strumenti appropriati, all'evoluzione normativa in atto, che sia in grado di affrontare l'attività con un approccio organizzativo diverso: occorre quindi una più marcata professionalizzazione della figura dell'Amministratore.

·       L’Amministratore dovrà assicurare:

·       1)      la sicurezza;

·       2)      la salute delle persone che vivono in condominio;

·       3)      l'efficienza delle manutenzioni.

·       La professionalità nel gestire un patrimonio, in molti casi da riqualificare, vede in un nuovo management posto realizzato dall’amministratore di condominio una risposta in termini di efficienza, trasparenza e soddisfazione dell'utente.

·       Di fronte ad un mondo che si evolve, mutando anche attraverso la tecnologia, è del tutto evidente che una nuova sfida sta proprio nella qualità del servizio offerto dall’amministratore, con una maggiore attenzione all' ambiente, alla sicurezza delle persone e dei beni, oltre, ovviamente, ad una oculata programmazione del servizio stesso.

·       Esaminando con particolare riguardo la messa in sicurezza del patrimonio edilizio, partiamo dal dato normativo. La modifica apportata da parte del d.l. 145/2013 alla legge 220/2012 specifica meglio gli oneri incombenti sull’ amministratore di condominio: egli è tenuto, ai sensi dell’art. 1130, c. 6, c.c., a curare nel registro anagrafico condominiale “ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni”. La ratio è di semplificare la posizione dell’amministratore circoscrivendo l’area della sua responsabilità, che emerge anche laddove i proprietari privati non fossero collaborativi nel comunicare i dati relativi alla sicurezza delle rispettive unità.

•   Di particolare importanza è proprio la sicurezza statica degli edifici che deve emergere da elementi descritti oggettivamente dall’ amministratore, nella loro chiarezza documentale. Le fonti possono essere: il fascicolo del fabbricato, se esistente, le certificazioni obbligatorie di conformità di impianti comuni alla legge, gli aggiornamenti della situazione statica, che gravano sull’ amministratore per fatti o opere successive al ricevimento del suo mandato. Una ricostruzione delle vicende edilizie dell’ immobile rientra, quindi, fra i doveri dell’ amministratore, come è stato confermato dalla giurisprudenza (Cass. n. 1085/2010). Il fascicolo del fabbricato è uno strumento che serve al monitoraggio dello stato di conservazione del patrimonio edilizio, finalizzato ad individuare le situazioni di rischio degli edifici e a programmare nel tempo interventi di ristrutturazione e manutenzione per il miglioramento dei fabbricati.

•         Rientra fra gli obblighi dell’amministratore - manager anche seguire i lavori sulle parti in comune, al fine di aggiornare la situazione della sicurezza statica sotto il profilo documentale. La mancata o inesatta compilazione del registro è una delle tre gravi irregolarità che motivano la revoca di un amministratore.

•        Si ascrive nelle novità previste dalla legge di bilancio 2017 anche un provvedimento importante quale l’ “Ecobonus” che prevede a favore dei condomini, che realizzino degli interventi di ristrutturazione o miglioramento degli immobili, una detrazione del 75% dell’ Irpef o dell’ Ires; tale beneficio fiscale viene concesso a patto che gli interventi contribuiscano al miglioramento dell’ efficienza energetica degli immobili, ed è elevato all’ 85% nelle zone considerate ad alto rischio sismico, cd. “Sismabonus”. Tali provvedimenti sono operativi dal 2017 al 2021.

•         Il meccanismo prevede che i contribuenti potranno cedere il credito ai fornitori e alle imprese che effettuano i lavori o ad altri soggetti privati, quali persone fisiche, società ed enti, ma non banche ed intermediari finanziari. Il d.l. 50/2017 ha poi stabilito che, per gli interventi alle parti comuni condominiali, i beneficiari della ‘no tax area’ (in quanto possiedono redditi esclusi dall’ imposizione Irpef) possono cedere le detrazioni anche alle banche e agli intermediari finanziari; I privati che invece possiedono un reddito superiore a quello rientrante nella soglia della ‘no tax area’ possono detrarre le imposte, sempre per lo stesso tipo di interventi, cedendo i crediti anche alle aziende private che si occuperanno di fare i relativi lavori.  

•         Il credito d’ imposta cedibile da parte dei condomini corrisponde alla detrazione dell’imposta nella misura del 70% per gli interventi che interessano l’ involucro dell’ edificio e del 75% per quelli finalizzati a migliorare la prestazione energetica dell’ edificio medesimo. I condomini ricadenti nella ‘no tax area’ possono cedere sotto forma di credito anche la detrazione spettante per gli altri interventi di riqualificazione energetica sulle parti comuni degli edifici, nella misura del 65% delle spese sostenute.

•         Il condomino che cede il credito d’ imposta deve comunicare all’amministratore del condominio l’avvenuta cessione e l’accettazione del cessionario, indicando la denominazione e il codice fiscale di quest’ ultimo. L’ amministratore del condominio comunica annualmente tali dati all’Agenzia delle Entrate con la procedura prevista e consegna al condomino la certificazione delle spese a lui imputabili sostenute nell’anno precedente dal condominio. Il mancato invio della comunicazione rende inefficace la cessione del credito.

Fabrizio Giulimondi