FABRIZIO GIULIMONDI: "RUOLO DEGLI AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO NELLA SOCIETÀ ODIERNA"

Ventiquattro milioni di persone vivono in edifici condominiali, che secondo i dati ISTAT e CRESME sono:

•        oltre un milione gli edifici con più di cinque alloggi nella cui gestione sono impegnati più di 300.000 amministratori;

•        gli amministratori professionisti sono circa 37.000, che 240.000 gestiscono un solo condominio, generalmente quello di residenza;

•        i laureati sono il 23 % del totale.

Amministratore di condominio:
Questo soggetto deve essere dotato di alta professionalità, derivante da una continua formazione e aggiornamento sulle norme e sulle misure fiscali. Sta mutando il ruolo dell'amministratore: oggi è diventato un manager che deve svolgere un'attività complessa, fatta di maggiori formalità e nuove priorità. Negli ultimi anni abbiamo rimesso al centro dell'attenzione il professionista nella gestione della realtà condominiale per salvaguardare i diritti dei vari condomini. Questo soggetto deve avere competenze tecniche specifiche su aspetti scientifici, tecnologici, strutturali e normativi. Altro aspetto essenziale è quello della sicurezza, i cui parametri sono conosciuti dall'amministratore di condominio che può agire per prevenire situazioni di pericolo: sussiste una reale necessità di valorizzare il suo ruolo sia per l’importanza dei compiti che svolge, sia per il suo ruolo sociale.

Importanza della figura dell’amministratore:

L'amministratore può, certamente, assumere un ruolo che va ben oltre la mera esecuzione delle delibere e l'ordinaria gestione dei servizi: può essere colui attraverso il quale è possibile attuare la c.d. gestione evoluta del condominio e questo non solo in relazione alla possibilità che vede anche le Società di capitali poter amministrare condomini.

In molti casi occorre passare da gestioni condominiali artigianali ad evolute, manageriali, occorre, in un contesto in profonda trasformazione, una figura gestionale moderna ed aggiornata, in grado di rispondere, con strumenti appropriati, all'evoluzione normativa in atto, che sia in grado di affrontare l'attività con un approccio organizzativo diverso: occorre quindi una più marcata professionalizzazione della figura dell'Amministratore.

L’Amministratore dovrà assicurare:

1)      la sicurezza;

2)      la salute delle persone che vivono in condominio;

3)      l'efficienza delle manutenzioni.

La consapevolezza di gestire un patrimonio, in molti casi da riqualificare, dove una micro domanda si rivolge ad una micro offerta, lascia immaginare spazi interessanti per un approccio nuovo, in cui anche il Facility Management può dare delle risposte in termini di efficienza, trasparenza, soddisfazione dell'utente.

Di fronte ad un mondo che si evolve, cambiando anche attraverso la tecnologia, è del tutto evidente che una nuova sfida sta nella qualità. Un'esigenza avvertita in ambito condominiale, correlata alla gestione, quindi il passaggio da un fare artigianale alla gestione del fare deve considerare una serie di fattori, come la qualità dei servizi, una maggiore attenzione all' ambiente, la programmazione del servizio.

Importanza della formazione degli amministratori condominiali:

Riuscire a seguire le evoluzioni normative costituisce un impegno serio e gravoso, ma la formazione continua è un aspetto qualificante della riforma sul condominio. Abbiamo puntato molto sulla competenza e sulla professionalità degli amministratori di condominio, e, in tale contesto, l'aggiornamento risulta un elemento imprescindibile. Se vogliamo che il condominio sia improntato ad una gestione manageriale, dinamica e professionale, non possiamo arretrare di un solo centimetro sulla preparazione e sull'aggiornamento di chi è chiamato ad amministrare.

La figura professionale dell’amministratore è stata quindi valorizzata e gli sono stati affidati numerosi oneri per i quali è si rende inevitabilmente obbligatoria una adeguata formazione professionale.

L’opera dell’amministratore può evitare anche contenziosi su questioni di minore importanza.

La disciplina introdotta dal D.M. 140/2014:

L’obbligo di aggiornamento periodico annuale è stato introdotto il 9 ottobre 2014. Le modalità di gestione dei corsi sono state rimesse integralmente alla discrezionalità dei relativi organizzatori, poiché il Ministero si è limitato a stabilire che gli stessi possano essere svolti anche in via telematica (salvo l’esame finale) e che, prima del loro avvio, debbano essere comunicati via e-mail, i dati relativi al periodo, alle modalità di svolgimento e ai nominativi dei relativi formatori e del responsabile scientifico.

Il responsabile scientifico:

Il DM 140/2014 ha stabilito in modo molto preciso i requisiti richiesti per il responsabile scientifico: occorre essere alternativamente essere un docente in materie giuridiche, tecniche o economiche, un avvocato, un magistrato o un professore dell’area tecnica. Il compito del responsabile è quello di verificare il possesso dei requisiti di onorabilità e professionalità dei formatori, tramite riscontro documentale. Il responsabile scientifico ha la competenza di controllare la modalità di partecipazione degli iscritti al corso e di rilevamento delle presenze, anche in caso di svolgimento degli stessi in via telematica, nonché l’attestamento dell’esito della prova finale.

 Formatori:

I formatori devono essere in possesso di specifici requisiti di onorabilità e professionalità (godimento dei diritti civili, assenza di condanne penali, misure di prevenzione divenute definitive e piena capacità di agire) e devono avere maturato una specifica competenza in materia di amministrazione condominiale o di sicurezza degli edifici, avendo conseguito alternativamente uno dei seguenti titoli: laurea anche triennale, abilitazione alla libera professione, docenza in materie giuridiche, tecniche ed economiche presso università, istituti e scuole pubbliche o private riconosciute.

Proposte di modifica della legge 220/2012:

Ritengo si debba fare alcune modifiche (senza travolgere) la legge 220/2012:

1)      Prevedere quorum più bassi per le delibere sull’abbattimento delle barriere architettoniche;

2)      Rivedere art. 71 bis disp.att. c.c. obbligando alla formazione anche l’amministratore condominio, prevedendo anche sanzioni per quegli amministratori che non frequentano corsi annuali di aggiornamento professionale (vedere ordine del giorno accolto dal governo nella legge sulla concorrenza in allegato).

Novità legge di stabilità 2017 su amministratore di condominio:

Sono numerosi gli adempimenti a cui sono sottoposti gli amministratori di condominio per il 2017. Il primo obbligo prevede che per le dichiarazioni precompilate 2017 (sia 730 che Unico) gli amministratori di condominio comunichino i dati dei singoli condomìni che hanno sostenuto spese edilizie detraibili entro il 7 marzo 2017. La seconda novità riguarda le nuove regole sulle ritenute introdotte dalla Legge di stabilità 2017.

Comunicazione dati detraibili entro il 7 marzo 2017:

Le nuove istruzioni per l'invio di alcune informazioni utili alla gestione degli oneri detraibili nelle dichiarazioni precompilate 2017 sono state predisposte dal decreto del 1° dicembre scorso del Mef e pubblicate sulla «Gazzetta Ufficiale» n.296. Le nuove comunicazioni riguardano i dati 2016 utili alla predisposizione della prossima dichiarazione precompilata e comprende le spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici. La In particolare il secondo articolo del decreto MEF del 01.12.2016 riguarda la trasmissione telematica dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali prevedendo che ai fini della elaborazione della dichiarazione  dei  redditi  da parte dell'Agenzia delle entrate gli amministratori di condominio trasmettano in via  telematica entro il 28 febbraio (quest'anno prorogato al 7 marzo) di ciascun anno,  una comunicazione  contenente  i  dati  relativi  alle  spese   sostenute nell'anno precedente dal condominio con riferimento  agli  interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione  energetica effettuati sulle parti comuni di edifici  residenziali,  nonché  con riferimento all'acquisto  di  mobili  e  di  grandi  elettrodomestici finalizzati all'arredo delle parti comuni  dell'immobile  oggetto  di ristrutturazione. Nella comunicazione devono essere indicate le quote di spesa imputate ai singoli condomini.

Ritenute sui corrispettivi dovuti dal condominio: La legge di bilancio 2017 (art. 1, comma 36, legge 232/2016) ha previsto che il condominio- in qualità di sostituto d'imposta- è tenuto al versamento della ritenuta del 4% a titolo di acconto sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, solo al raggiungimento di una soglia minima della ritenuta pari a 500 euro. Nei casi in cui non sia raggiunto l'importo minimo, il condominio è comunque tenuto all'obbligo di versamento entro:

•        il 30 giugno e

•        il 20 dicembre di ogni anno.

Inoltre è stato previsto che il pagamento dei corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto resi a condomini, deve essere eseguito con modalità tracciabili:

•        o mediante conti correnti bancari o postali,

•        o attraverso altre modalità che consentano il controllo da parte dell'amministrazione finanziaria.

L'inosservanza di tale obbligo è punita con la sanzione da 250 euro a 2mila euro.

Fabrizio Giulimondi